Freehold ou Leasehold ? On vous explique tout pour investir en Thaïlande

Le choix entre Freehold et Leasehold en Thaïlande représente un défi majeur pour les investisseurs étrangers, souvent confrontés à des complexités juridiques. Sans une compréhension claire de ces statuts, les risques d'erreurs coûteuses sont réels. Notre équipe d'experts décrypte les nuances entre ces deux modes de propriété, en mettant en lumière leurs avantages, inconvénients et implications concrètes. Apprenez à sécuriser votre acquisition et à éviter les pièges grâce à une expertise adaptée au marché immobilier thaïlandais.

Investir en Thaïlande : comprendre les modes de propriété pour bien démarrer

La Thaïlande continue d'attirer les investisseurs étrangers grâce à une économie résiliente et un secteur touristique visant à retrouver et dépasser ses niveaux historiques (près de 40 millions de visiteurs avant la pandémie). Cependant, avant d'acheter, comprendre le cadre légal est essentiel.

La pleine propriété (Freehold) offre un contrôle total mais est restreinte pour les étrangers, tandis que le bail à long terme (Leasehold) est une alternative courante mais technique. Les quotas de propriété étrangère dans les condominiums (fixés à 49%) et les baux de 30 ans nécessitent une vigilance particulière.

Le Freehold ou la pleine propriété : une option sécurisée mais réglementée

Qu'est-ce que la pleine propriété (Freehold) ?

Le Freehold est le titre le plus sécurisé. En Thaïlande, le titre foncier souverain est le Chanote (Nor Sor 4 Jor), délivré par le Land Department. Ce titre garantit des droits exclusifs avec un bornage GPS précis. Si les citoyens thaïlandais peuvent acheter terrains et maisons en Freehold sans restriction, cette option est limitée pour les étrangers aux appartements en condominiums, dans la limite du quota étranger de 49% de la surface habitable totale de l'immeuble.

Les conditions d'accès pour les étrangers

Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains en nom propre en Freehold. Pour acquérir un condominium en pleine propriété :

• Le quota étranger de l'immeuble (49%) ne doit pas être atteint.
• Les fonds doivent provenir de l'étranger en devises étrangères (formulaire FET - Foreign Exchange Transaction).

Avantages clés du Freehold :

• Sécurité juridique maximale : Inscription au cadastre avec un titre de propriété (Chanote) à votre nom.
• Propriété à vie : Durée illimitée, sans besoin de renouvellement.
• Revente et héritage simplifiés : Le bien fait partie de votre patrimoine et se transmet aux héritiers légaux.
• Coûts à l'achat : Frais de transfert d'environ 2% (partagés) + taxes variables selon le vendeur.

Note : Notre agence vérifie systématiquement la disponibilité du quota via une attestation officielle du syndic de copropriété.

Le Leasehold ou le bail à long terme : la clé d'accès aux villas et terrains

Comprendre le bail à long terme (Leasehold)

Le Leasehold est un bail enregistré au Land Department, régi par l'article 540 du Code Civil et Commercial. Il confère un droit de possession pour une durée déterminée.

• Durée légale garantie : 30 ans maximum par période.
• Renouvellement : Souvent présenté comme "30+30+30 ans" (90 ans au total). Attention : seul le premier bail de 30 ans est un droit réel garanti par la loi. Les renouvellements sont des obligations contractuelles.

Pourquoi le Leasehold est-il si populaire ?

C'est souvent la seule solution légale pour un étranger souhaitant acquérir une villa ou un terrain. Il permet de jouir du bien sans enfreindre l'interdiction de posséder le sol.

Avantages et inconvénients du Leasehold

Freehold vs Leasehold : le tableau comparatif pour décider

Ce choix impacte votre sécurité juridique et la valorisation future de votre investissement. Voici les différences fondamentales :

Critère	Freehold (Pleine Propriété)	Leasehold (Droit de Bail)
Type de bien	Condominiums uniquement (Quota 49%)	Tous (Villas, Terrains, Condos)
Droit	Propriété perpétuelle du bien et du sol (quote-part)	Droit d'usage et de possession
Durée	Illimitée (A vie)	30 ans (Renouvelable contractuellement)
Enregistrement	Titre de propriété (Chanote)	Bail enregistré au Land Dept.
Coût enregistrement	~2% à 6.3% (selon taxes vendeur/acheteur)	1,1% du montant du bail
Héritage	Transmission simple aux héritiers	Clause de succession requise dans le contrat

Quel statut choisir en fonction de votre projet immobilier ?

1. Résidence patrimoniale ou investissement long terme

Nous conseillons le Freehold pour les condominiums. C'est la solution la plus liquide et la plus sûre pour transmettre un patrimoine. La valorisation est généralement supérieure sur le long terme.

2. Résidence secondaire type "Villa de vacances"

Le Leasehold est incontournable pour les villas. Pour sécuriser cet investissement, il est crucial de passer par un bailleur structuré (société) plutôt qu'un particulier, afin d'assurer la pérennité des renouvellements de bail.

3. Investissement locatif pur

Si le rendement est la priorité (8-10 ans), le Leasehold offre un coût d'entrée plus bas et une fiscalité à l'achat réduite (1,1%), ce qui booste mécaniquement la rentabilité immédiate.

Revente et succession : anticiper l'avenir

Comment revendre votre propriété ?

• Freehold : Transfert classique au Land Department. Frais à prévoir : Taxe de transfert (2%), plus soit la "Specific Business Tax" (3,3% si vendu avant 5 ans), soit le "Stamp Duty" (0,5% si vendu après 5 ans). La retenue à la source (Withholding Tax) varie selon le prix.
• Leasehold : Cession du droit restant. Plus le bail est récent, plus il est attractif. L'accord du propriétaire du terrain est souvent requis pour transférer le bail à un nouvel acheteur.

Comment transmettre le bien aux héritiers ?

• Freehold : Le bien entre dans la succession selon la loi thaïlandaise (ou testament).
• Leasehold : Attention, le droit de bail ne se transmet pas automatiquement au décès selon la loi stricte. Une clause de succession doit impérativement être incluse dans le contrat initial pour protéger vos héritiers.

Perspectives : Évolutions possibles de la loi (99 ans ?)

Le gouvernement thaïlandais discute régulièrement de réformes pour stimuler l'économie, notamment :

• L'extension possible des baux de 30 à 99 ans.
• L'augmentation du quota étranger dans les condos de 49% à 75% (mais souvent sans droits de vote augmentés).

Note : À ce jour (2024-2025), ces mesures sont des propositions et non des lois votées. Il est impératif de baser votre investissement sur la loi actuelle (30 ans) et non sur des spéculations.

FAQ : Questions Fréquentes